Steuern für Nicht-Residenten beim Erwerb, Besitz und Verkauf von Immobilien auf Mallorca

1. Steuern beim Erwerb von Immobilien
1.1. Grunderwerbssteuer

Der Kauf einer gebrauchten Immobilie unterliegt der Grunderwerbsteuer (ITP). Die Festsetzung der Höhe der Grunderwerbsteuer steht den einzelnen Gebietskörperschaften zu. Die Grunderwerbsteuer auf den Balearen wird progressiv berechnet – entsprechend des Kaufpreises der Immobilie. Seit 01.01.2016 gelten folgende Steuersätze:

Kaufpreis Grundbetrag Prozentsatz
bis 400.000 EUR - 8%
> 400.000 EUR bis 600.000 EUR 32.000 EUR 9%
> 600.000 EUR bis 1.000.000 EUR 50.000 EUR 10%
> 1.000.000 EUR bis ∞ 90.000 EUR 11%
Mit der Verabschiedung des Staatshaushalts 2022 hat die Balearen-Regierung die Grunderwerbsteuer für Immobilien mit einem Wert über 1 Million Euro von bislang 11 % auf 11,5 % erhöht, welcher ab dem 01.01.2022 gültig ist.

Hier einige Beispiele (mit 11% bei einem Kaufpreis > 1.000.000,- EUR):
Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer 8,11 % vom Kaufpreis.
Bei einem Kaufpreis von 690.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer 8,55 % vom Kaufpreis.
Bei einem Kaufpreis von 975.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer 8,97 % vom Kaufpreis.
Bei einem Kaufpreis von 1.150.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer 9,26 % vom Kaufpreis.

Selbstverständlich berechnen wir Ihnen die Grunderwerbsteuer sowie alle Erwerbsnebenkosten für Ihr gewünschtes Objekt vor dem Vertragsabschluss.

Wer muss Grunderwerbssteuer zahlen:
  • Käufer einer Gebrauchtimmobilie
1.2. Mehrwertsteuer

Während der Kauf einer Gebrauchtimmobilie der Grunderwerbsteuer unterliegt, ist beim Kauf einer Immobilie zum Erstbezug Mehrwertsteuer (IVA) zu zahlen. Der anzuwendende Steuersatz ist abhängig von der Art der Immobilie: Bei Wohnimmobilien einschl. Garagenstellplätzen (max. 2 pro Wohneinheit) sind auf den Kaufpreis 10 % IVA zu zahlen.

Beim Kauf von Grundstücken von einem Gewerbeunternehmen sowie beim Kauf von Gewerbeimmobilien beträgt der Steuersatz 21 %. Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer fallen nie kumulativ, sondern stets alternativ an.

Wer muss Mehrwertsteuer zahlen:
  • Käufer von Neubauten
  • Käufer von Grundstücken von Gewerbeunternehmen
  • Käufer von Gewerbeimmobilien
1.3. Beurkundungs- / Stempelsteuer (Impuesto sobre actos jurídicos documentados)

Das ist eine Steuer, die für das Ausstellen offizieller Dokumente erhoben wird. Nur mit dem Stempel sind diese Dokumente gültig – daher der Name Stempelsteuer oder auch Beurkundungssteuer. Mit Wirkung zum 1. Januar 2020 hat die rot-grüne Balearen-Regierung den Steuersatz für „Impuesto sobre actos jurídicos documentados“ von zuvor 1,2 auf 1,5 Prozent angehoben. Berechnungsgrundlage ist der Beurkundungswert, bei einer Immobilie wäre das der notarielle Verkaufspreis. Bei einer Neubau-Immobilie für 500.000 Euro sind das immerhin 7.500 Euro.

Wird eine Hypothek wegen einer Immobilienfinanzierung auf Mallorca notariell beurkundet, fällt die Stempelsteuer ebenfalls an. Allerdings hat seit Ende 2018 auf Grund einer gesetzlichen Neuregelung in Spanien bei Privatpersonen die finanzierende Bank diese Steuer zu tragen.

Die Stempelsteuer fällt unter anderem an bei bestimmten Immobilientransaktionen und Hypothekenbestellungen. Folgende Immobilientransaktionen unterliegen der Stempelsteuer:
  • Kauf einer Immobilie, für die Mehrwertsteuer (Impuesto Sorbe el Valor Añadido) gezahlt werden muss (Neubau, Erstbezug)
  • Kauf einer Gebrauchtimmobilie zu Geschäftszwecken
  • Kauf eines unbebauten Baugrundstückes
1.4. Erbschafts- und Schenkungssteuer

Zudem können noch Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer beim Immobilienkauf anfallen. Diese werden in diesem Artikel jedoch nicht betrachtet, da diese in unserer Praxis zu selten vorkommen. Sollte dies in Ihrem Fall zum Tragen kommen, beraten wir und unsere Experten Sie hierbei selbstverständlich auch kompetent.

2. Steuern beim Besitz von Immobilien
2.1. Grundsteuer

Die Grundsteuer (IBI) wird auf den Wert von Land- und Stadtgrundstücken auf der Basis des Katasterwertes von der zuständigen Gemeinde erhoben und ist jährlich zu entrichten. Steuerpflichtig sind der Eigentümer der Immobilie, der Erbbauberechtigte und der Nießbraucher. Die Höhe der Grundsteuer wird von den Gemeinden festgesetzt und liegt spanienweit zwischen 0,4 % und 1,1 % bei erschlossenen Grundstücken und zwischen 0,3 % und 0,9 % bei unerschlossenen Grundstücken. Während der Finanzkrise hatten viele Gemeinden die Grundsteuer drastisch erhöht.

Auf den Balearen wird die Grundsteuer über einen bestimmten Faktor mit dem Katasterwert multipliziert und in Beziehung zur Bebauung gesetzt. Die genauen Werte teilt die Gemeindeverwaltung auf Anfrage mit.

2.2. Einkommensteuer
Einkommensteuer (IRPF) bei Selbstnutzung der Immobilie

Der spanische Fiskus besteuert bei einem Nichtansässigen, der die Immobilie nur zu Ferienzwecken nutzt, den Selbstnutzungsvorteil als fiktive Mieteinnahme. Die Steuer beträgt 19 % auf 1,1 % des Katasterwertes.

Beispielrechnung: Katasterwert 380.000 €
1,1 % von 380.000 € = 4.180 €
darauf 19 % = jährliche Einkommensteuer 794,20 €

Einkommensteuer bei Vermietung

Wird die Immobilie eines Nichtresidenten vermietet, ist für diesen Zeitraum die Einkommensteuer von 19 % auf die Mieteinnahmen zu zahlen. Allerdings sind diverse Kosten abzugsfähig, z.B. Zinsen für Hypothekendarlehen, Gemeinschaftskosten bei einer Wohnanlage, Grundsteuer, Instandsetzungskosten, Versicherungen, Kosten für Versorgungsträger, Abschreibung = 3 % p.a. auf den Wert der Baulichkeiten.

2.3. Vermögensteuer

Dieses Thema wird später an einer anderen Stelle ausführlich behandelt.

3. Steuern beim Verkauf von Immobilien
3.1. Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn

Der Gewinn aus der Veräußerung einer Spanienimmobilie, die im Eigentum eines Nichtresidenten steht, ist in Spanien zu versteuern. Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Anschaffungspreis (zzgl. damaliger Erwerbsnebenkosten – IVA, Grunderwerbsteuer, Notar- und Registerkosten, werterhöhender Aufwendungen – Modernisierungs- und Renovierungskosten, akkumulierte Abschreibungen, Maklergebühren) und dem Verkaufserlös. Auf den so ermittelten Gewinn sind 19 % Steuern zu zahlen. In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass es in Spanien – anders als in Deutschland – keine Spekulationsfrist gibt, also der Gewinn immer mit demselben Steuersatz von 19 % zu versteuern ist, gleichgültig ob der Ankauf vor 5, 10 oder 20 Jahren erfolgte.

Es ist häufig zu lesen, dass der in Spanien erzielte Gewinn auch in Deutschland der Besteuerung unterliege, dann aber die in Spanien gezahlte Steuer anzurechnen sei. Dies ist nur bedingt zutreffend. Im Regelfall ist der Verkaufsgewinn in Deutschland nicht zu versteuern, nämlich immer dann, wenn die Spanien-Immobilie nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Spanien-Immobilie in dem Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Auch Ferienwohnungen dienen der eigenen Nutzung, auch wenn sie nur wenige Wochen im Jahr tatsächlich genutzt wurden, in dem übrigen Zeitraum aber dem Eigentümer zur ausschließlichen Nutzung zur Verfügung standen. Diese Thematik sollte man im Auge behalten, wenn man eine Ferienimmobilie – auch – zum Zwecke der Ferienvermietung kauft. Verkauft man die Spanien-Immobilie nach einer Haltefrist von 10 Jahren, ist der Verkaufsvorgang in jedem Fall in Deutschland nicht versteuerbar.

Weitere Informationen können Sie auch dem ausführlichen Artikel zu diesem Thema dem Portal anwalt.de hier entnehmen.

3.2. Der 3 %-ige Steuereinbehalt

Bezüglich der vom Verkäufer zu zahlenden Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn gibt es in Spanien die Sonderregelung, dass der Käufer 3 % des beurkundeten Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats als a-conto-Zahlung auf die Gewinnsteuer des Verkäufers an das Finanzamt abführen muss (mittels des Modelo 211). Damit sichert sich der spanische Fiskus einen Teil der zu erwartenden Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Der nichtresidente Verkäufer hat innerhalb von 4 Monaten seit dem Verkauf eine Steuererklärung für den Immobilienverkauf abzugeben, in der er dann die 3 % als bereits geleistete Zahlung auf die endgültige Steuerschuld absetzen kann. Ist kein Veräußerungsgewinn angefallen werde die 3% vom Finanzamt zurückerstattet (Modelo 210).

3.3. Plusvalía municipal (lokale Wertzuwachssteuer)

Neben der Gewinnsteuer fällt auf Seiten des Verkäufers beim Verkauf die sog. Wertzuwachssteuer (Plusvalía) an, die von den örtlichen Gemeinden erhoben wird. Sie besteuert den (fiktiven) Wertzuwachs von Grund und Boden – nicht der Baulichkeiten – seit dem letzten Beurkundungsvorgang. Zur Berechnung benötigt man den Katasterwert des Bodens, die Dauer des Besitzes und den Berechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde. Die Steuerschuld der Plusvalia ist innerhalb von 30 Tagen im Wege der Selbstveranlagung an das Finanzamt zu zahlen.
Dieses komplexe Thema wird noch einmal detailliert in diesem Artikel behandelt.

Quellen: www.minkner.com - www.anwalt.de - www.immolistmallorca.com