Der neue Katasterreferenzwert wird von der Verwaltung individuell aufgrund von Veräußerungspreisen in der Umgebung festgelegt und hat zur Folge, dass dieser als Steuergrundlage gilt, wenn der Referenzwert über dem tatsächlichen Kaufpreis liegt.
Dieser theoretische Marktwert wird somit auf der Grundlage der Kaufpreise für Immobilien berechnet, die dem Katasteramt von Notaren und Grundbuchämter übermittelt werden. Tatsächlich wichtige Daten wie der Zustand der Immobilie, die Notwendigkeit von Renovierung oder die Qualität der Materialien bleiben somit unberücksichtigt. Ebenso wenig wird berücksichtigt, ob die Immobilie renovierungsbedürftig ist oder ob der Käufer sie unter dem Marktpreis erworben hat. Kurz gesagt, es handelt sich um einen rein theoretischen, jedoch individualisierten Wert.
In diesem letzten Punkt unterscheidet sich die Ermittlungsmethode vom "klassischen" Katasterwert, bei dem Werte wie Grundstückspreis, Bauwert, Quadratmeter oder Lage berücksichtigt werden.
Statistisch gesehen liegt der Referenzwert in den meisten Fällen unter dem notariell beurkundeten Kaufwert, so dass in dieser Hinsicht in der Regel keine Probleme auftreten. Es wird jedoch dringend empfohlen, die notwendigen Prüfungen frühzeitig vorzunehmen.
Für diese Steuern stellt der neue Referenzwert somit den Mindestwert, auf den die Steuer beim Kauf oder der Vererbung einer Immobilie erhoben wird, dar. Sollte die Steuer auf einer niedrigeren Grundlage eingereicht werden, ist es wahrscheinlich, dass die zuständige Steuerbehörde eine Steuerprüfung einleitet und die Zahlung der Steuer zu dem Wert auffordert, der sich aus dem neuen Referenzwert ergibt. Es können hier die so genannten „Recargos“ (feste Verzugsgebühren) und Bußgelder hinzukommen.
Neben den, mit dem Kauf von Immobilien verbunden Steuern, gilt der neue Referenzwert auch für die Vermögensteuer. Hier lassen sich die Auswirkungen der neuen Regelung insoweit widerspiegeln, dass in der Steuererklärung der höhere der folgenden Immobilienwerte angegeben werden muss: Katasterwert, Katasterreferenzwert (Bei Kauf ab dem 1. Januar 2022) und Kaufpreis. Hierbei ist zu beachten, dass diese neue Regelung ab Januar 2022 gilt und nicht rückwirkend angewandt wird. Bei Immobilien ist dieser Wert somit nur zu beachten, wenn diese nach Januar 2022 erworben wurde. Auf Steuern wie die IBI (Grundsteuer) oder die Einkommensteuer bei Veräußerungen hat der neue Wert jedoch keine Auswirkungen.
Nicht allen Liegenschaften in Spanien ist bereits ein Referenzwert zugeordnet, womit es vorkommen kann, dass die zu kaufende Immobilie nicht über einen Referenzwert verfügt. Dieser Umstand lässt sich meistens bei sehr alten, an nicht stark bebauten Orten gelegenen, Immobilien beobachten. In diesen Fällen kann über die Internetseite des Katasteramtes eine Negativbescheinigung bzw. eine Bescheinigung über das Fehlen des Katasterreferenzwerts angefordert werden.
Ist kein Referenzwert vorhanden und kann dieser Umstand beim Kauf über ein Zertifikat nachgewiesen werden, wird die Steuer direkt auf den Kaufpreis berechnet. Die Steuerbehörden behalten sich jedoch das Recht vor, eine Wertprüfung vorzunehmen, wenn sie der Ansicht sind, dass der Kauf eindeutig unter dem Marktwert stattgefunden hat. Ergibt sich aus dieser Prüfung ein höherer Wert als den eingetragenen, könnte der Steuerpflichtige verpflichtet sein, diesen zu deklarieren. Jedoch sollte dies seit dem Inkrafttreten des Katasterreferenzwerts sehr selten vorkommen.
Quelle: Sender, Santos & Partners SLP / www.recht-spanien.com (Auszug)
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