Wie ist der Ablauf beim Immobilienkauf in Spanien?
Der Ablauf des Immobilienkaufs in Spanien kann zusammenfassend in folgende Schritte aufgeteilt werden:
- Prüfung der Immobilie (Due Diligence)
- Reservierung oder Vorvertrag
- Die notarielle Kaufurkunde
- Zahlung der Steuern
- Grundbuch und Katasteramt
Anwaltshonorar beim Immobilienkauf/-verkauf
Da die spanischen Notare eine geringere Prüfungs- und Hinweispflicht haben als ihre deutschen Kollegen, ist es oft sinnvoll, einen spanischen Rechtsanwalt einzuschalten. Die auf Immobilienverkäufe spezialisierten Rechtsanwälte vereinbaren für ihre Tätigkeit meist ein Honorar zwischen 0,5 % und 1 % des Kaufpreises, je nach Komplexität des Falles. Bei schwierigen Gestaltungsfragen, wie z.B. der Klärung erb- und familienrechtlicher Vorfragen, grenzüberschreitender Steuerfragen und gesellschaftsrechtlichen Fragestellungen wird das Anwaltshonorar auch deutlich über diesem Durchschnittssatz liegen.
Kann ich für mehrere Objekte gleichzeitig anfragen und eine "Fincatour" mit Ihnen durchführen?
Selbstverständlich! Wer eine Immobilie sucht, braucht selbstredend den Vergleich; nicht nur den Preis betreffend, sondern auch Bauweise, Lage, Ausblick, Fotogenität uvm. Erst dasjenige Objekt, das einen Kaufinteressenten in quasi allen Belangen und eben auch Wünschen umhaut, sollte das zu Erwerbende sein. Um eine solche Vergleichsmöglichkeit möglichst zeiteffizient durchzuführen, organisieren wir Ihnen sehr gern unsere so genannte "Fincatour", in der wir die von Ihnen gewünschten Besichtigungsobjekte geographisch geschickt zusammenlegen und Sie sich so einen nachhaltigen Überblick machen können. Teilen Sie uns bei Ihrer Anfrage also sehr gern auch mehr als eine Finca mit!
belegte (bebaute) Fläche
siehe Flächen (Definition)
cédula de habitabilidad
Benötigt man in Spanien einen Energieausweis für bestehende Gebäude oder Neubauten?
Die Fragen hierzu beantwortet in einem Gastbeitrag Herr Dominic Knebel - Arquitecto Técnico (PM01536)
Am 5. April 2013 wurde in Spanien das neue Gebäude-Energieeffizienz Gesetz verabschiedet (RD 235/2013) - ein Gesetz, das es in Deutschland schon seit längerem gibt. Seit dem 1. Juni 2013 müssen sowohl alle Neubauten als auch alle Immobilien, die verkauft oder vermietet werden, einen Energieausweis schon bei der Anzeige vorzeigen können.
Dieser Ausweis bescheinigt der Immobilie eine Note von "A - sehr effizient" bis "G - sehr ineffizient" für die CO₂ Werte, die ausgestoßen werden. Auf diesem Weg wird man die Energieeffizienz der verschiedenen Gebäude nicht nur auf den ersten Blick sehen, sondern auch vergleichen können. Es kommt somit zusätzlich noch ein weiteres Miet- bzw. Kaufargument hinzu.
Der Besitzer der Immobilie ist der Verantwortliche für die Beauftragung sowie für die angemessene Bereithaltung des Zertifikates. Dieses hat eine maximale Gültigkeit von bis zu zehn Jahren und kann jederzeit vom Besitzer aktualisiert werden, wenn erforderlich. Außerdem ist der Besitzer verantwortlich, das Zertifikat bei der zuständigen Landesbehörde registrieren zu lassen (Dirección General de Industria y Energía).
Als Technischer Architekt (Bauingenieur laut Deutschem Gesetz) und Experte für Energieeffizienz konzentriert sich meine Arbeit in erster Linie auf die Erstellung von Energieausweisen für bestehende Gebäude. Wenn man sich die Statistiken anschaut, aus denen hervorgeht, dass 40% der Energie in Europa in unseren Gebäuden verbraucht wird, erklärt sich, weshalb dieses Thema immer mehr zu einer wirtschaftlichen Notwendigkeit wird. Auf Grund dieser Erkenntnisse wird der Energieausweis immer zusammen mit Verbesserungsvorschlägen ausgearbeitet, um somit zukünftig nicht nur Energie einsparen zu können, sondern auch wirtschaftlich besser dazustehen.
Bei der Beschaffung des Energieausweises ist Ihnen MALLORCA ruft in Zusammenarbeit mit Dominic Knebel gerne behilflich. Kontaktieren Sie uns über unser Kontakt-Formular.
Kann ich meine zu erwerbende Immobilie bei einer spanischen Bank finanzieren?
Ja, das ist möglich und in den meisten Fällen auch nötig, denn viele Banken in Deutschland können den Wert der Auslandsimmobilie nicht einschätzen und verwenden diese Immobilie somit nicht für eine Hypothek. Die Banken auf Mallorca können eine entsprechende Einschätzung des Werts aber sehr gut vornehmen und beauftragen zu diesem Zweck staatlich geprüfte Sachverständige. Dieser stellt dann den Verkehrswert der zu erwerbenden Immobilie fest. Als Faustregel kann man sagen, dass anschließend etwa 50-70% des Verkehrswertes finanziert werden können.
Kann ich die erworbene Immobilie anschließend in die Ferienvermietung geben?
Ja, das ist möglich, und tatsächlich macht das auch ein Großteil der Käufer, um auf diese Weise die Rentabilität massiv zu steigern. Wenn Sie zu denjenigen gehören, die nicht das ganze Jahr in der neuen Immobilie auf Mallorca leben werden und die freien Zeiten zu den attraktiven touristischen Nachtpreisen vermieten möchten, bieten wir Ihnen als Käufer einer Finca in unserem Programm sogar ganz besonders lohnende Konditionen. Sprechen Sie uns dazu an und wir machen Ihnen ein Angebot. Bedenken Sie in diesem Zusammenhang, dass ein bei Fincallorca gelistetes Objekt bis zu 200 Nächte im Jahr vermietet werden kann. Durchschnittliche Nachtpreise von 250 Euro ergeben somit leicht einen Umsatz von über 50.000 Euro. Die Amortisierung Ihrer Immobilie kann auf diese Weise viel schneller vonstatten gehen, als bei einem leerstehenden oder langzeitvermieteten Haus.
Konstruierte Fläche (Construcción) und belegte Fläche (Ocupación) – der Unterschied
Das spanische Baurecht unterscheidet zwischen überbauter Fläche (Construcción) und belegter Fläche (Ocupación). Zur überbauten Fläche, oder auch konstruierte Fläche zählen alle überdachten Gebäudeteile, also nicht nur die Innenräume, sondern zum Beispiel auch überbaute Terassenflächen, feste Carports etc. Die konstruierte Fläche wird üblicherweise bei Immobilienexposés ausgewiesen, die in anderen Ländern häufig ausgewiesene Wohnfläche, die Balkone etc. nur anteilig berechnet, ist in Spanien keine übliche Größe.
Zur belegten Fläche (Ocupación) zählen neben den Grundflächen der Erdgeschosse sämtlicher Gebäude auch alle darüber hinaus versiegelten Flächen eines Grundstücks. Also zum Beispiel die Terrassenumrandung eines Pools und auch der Pool selbst. Das Baumaterial ist dabei unerheblich, eine Holzverplankung zählt hier genau so wie die Steinumfassung.
Früher waren bei ländlicher Bebauung bis zu 3% konstruierter Fläche erlaubt und bis zu 4% belegter Fläche. Ab Juni 2020 werden inselweit einheitlich beide Flächen weiter beschränkt, mit Maximum 1,5% Construcción und halbierter Ocupación, nämlich maximal 2% der Grundstücksfläche. In einigen, besonders schützenswerten Zonen gelten sogar noch niedrigere Koeffizienten (1,0% Construcción / 1,5% Ocupación).
Quelle: www.porta-mallorquina.de
Gewinnbesteuerung in Spanien
siehe Steuern beim Immobilienkauf
Grundbuchkosten (Registerkosten)
Das Eigentumsregister (Grundbuch) hat eine verbindliche Gebührenordnung und -tabelle. Für das Eigentumsregister sollte man mit Gebühren zwischen 0,1 % bis 0,2 % des beurkundeten Kaufpreises kalkulieren.
Gestoriakosten
Anders als in Deutschland besorgt der Notar nicht die Eintragung und Überwachung des Kaufvorganges nach der Beurkundung. Dies wird in Spanien (wenn kein Rechtsanwalt beauftragt ist) von einer Verwaltungsfirma, einer sog. Gestoria, erledigt. Die Gestoria erledigt z.B. die Zahlungen der Grunderwerbsteuer und den Rechtsverkehr mit dem Eigentumsregister (Löschungen und Eintragungen). Hierfür fallen Bearbeitungsgebühren zwischen 200 € und 1.000 € (je nach Komplexität des Falles) an.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Spanien, bzw. auf Mallorca?
Die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmissiones Patrimoniales - ITP) auf den Balearen wird progressiv berechnet – entsprechend des Kaufpreises der Immobilie. Seit 01.01.2016 gelten folgende Steuersätze:
| Kaufpreis | Grundbetrag | Prozentsatz |
|---|---|---|
| bis 400.000 EUR | - | 8% |
| > 400.000 EUR bis 600.000 EUR | 32.000 EUR | 9% |
| > 600.000 EUR bis 1.000.000 EUR | 50.000 EUR | 10% |
| > 1.000.000 EUR bis ∞ | 90.000 EUR | 11% |
Hier einige Beispiele (mit 11% bei einem Kaufpreis > 1.000.000,- EUR):
Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer 8,11 % vom Kaufpreis.
Bei einem Kaufpreis von 690.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer 8,55 % vom Kaufpreis.
Bei einem Kaufpreis von 975.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer 8,97 % vom Kaufpreis.
Bei einem Kaufpreis von 1.150.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer 9,26 % vom Kaufpreis.
Selbstverständlich berechnen wir Ihnen die Grunderwerbsteuer sowie alle Erwerbsnebenkosten für Ihr gewünschtes Objekt vor dem Vertragsabschluss.
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem die wesentlichen Verträge und Rechte an einer Immobilie eingetragen sind. Jedes Grundstück hat ein Grundbuchblatt mit einer bestimmten Nummer. Die Eintragungen zu diesem Grundstück werden dann fortlaufend nummeriert. In der Reihenfolge ihrer Eintragung kann man diesem Grundbuchblatt alle Informationen zu Rechtsänderungen und Belastungen entnehmen. Die wichtigsten Informationen, die man einem Registerauszug entnehmen kann, sind die folgenden: wer ist eingetragener Eigentümer, wie ist die Immobilie im Grundbuch beschrieben, welche Belastungen – Hypotheken, Grunddienstbarkeiten, Embargos von Gläubigern oder Behörden – sind eingetragen oder vorgemerkt, gibt es anhängige Verfahren oder Anträge auf Eintragung von Rechtsänderungen?
Anders als im deutschen Recht ist die Eintragung im Grundbuch nicht rechtsbegründend (konstitutiv), sondern lediglich deklaratorisch. Dies ist auch der wesentliche Unterschied zum deutschen Immobilienrecht: Während man in Deutschland erst durch den Notarvertrag und Eintragung ins Grundbuch Eigentümer wird, geht im spanischen Recht das Eigentums schon mit der Unterzeichnung der Kaufurkunde über. Somit kann man in Spanien auch durch einen privatschriftlichen Kaufvertrag Immobilieneigentum erwerben. Allerdings kann dieser nicht im Grundbuch eingetragen werden. Eintragungsfähig ist nur ein Erwerb durch notariellen Kaufvertrag oder durch gerichtliche Anordnung.
Die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch ist auch Voraussetzung für den Gutglaubensschutz: Nur wer von einem im Grundbuch eingetragenen Verkäufer die Immobilie gekauft hat, kann sich auf einen gutgläubigen Erwerb berufen. Gerade wegen der Wirkung des Gutglaubensschutzes ist es wichtig, möglichst schnell seine Rechte im Grundbuch eintragen zu lassen. Das Eigentumsregister führt ein Tagebuch, in dem Tag und genaue Uhrzeit der Vorlage einer Urkunde eingetragen werden, die eine Rangwirkung auslösen. In der Regel wird der Käufer den beurkundenden Notar anweisen, unmittelbar nach der Beurkundung auf telematischem Wege dem Grundbuchamt eine Vormerkung mit Angabe des Datums des beurkundeten Kaufvertrages vorzulegen. Dieser Vorvermerk sperrt das Grundbuch für die Dauer von zehn Tagen, und seine Dauer kann verlängert werden.
Grundbuchauszug (Nota simple)
Beim beurkunden des Kaufs (Notartermin) ist ein aktueller Grundbuchauszug vom Objekt, oder den Objekten vorzulegen. Diesen können wir Ihnen gerne besorgen.
(Hierfür stellen wir Ihnen 40,- EUR zzgl. MwSt. in Rechnung)
Kaufoptionsvertrag (Reservierungsvertrag)
Ausführliche Informationen zum Kaufoptionsvertrag finden Sie hier.
Katasterreferenzwert ("Valor de Referencia")
Ausführliche Informationen zum Katasterreferenzwert finden Sie hier.
Katasteramt
Die Kataster wurden in Spanien aufgrund eines Gesetzes von 1906 eingerichtet. Die Kataster wurden mit Angaben der Eigentümer oder durch eigene Festsetzungen des Amtes gespeist und dienten und dienen überwiegend dazu, eine Grundlage für die Berechnung der jährlichen Grundsteuern (Katasterwert) zu geben. So erklärt es sich, dass die betroffenen Eigentümer dem Kataster im Steuervermeidungsinteresse gern geringere Grundstücks- und Bebauungsgrößen meldeten und die Kataster im Steuererhebungsinteresse gern auch größere Bezugsdaten annahmen. Erst aufgrund einiger Gesetzesänderungen der letzten 20 Jahre findet eine Abgleichung der Daten von Grundbuch und Kataster statt: Seit 1997 muss z.B. der letzte Zahlungsbeleg über die Grundsteuer der notariellen Kaufurkunde beigefügt werden, und aufgrund eines Gesetzes aus dem Jahre 2011 sollen die Notare bei der Lösung von Diskrepanzen zwischen Eigentumsregister und Grundbuchamt mitwirken. Und schließlich müssen schon seit 2004 bei einem Neubau oder werterhöhenden Modernisierungsarbeiten innerhalb von zwei Monaten nach Abschluss der Arbeiten vom Eigentümer entsprechende Informationen dem Katasteramt vorgelegt werden, damit das Katasteramt die Grundsteuer neu festsetzen kann. Da diese „Neubauerklärungen“ nicht nur Notar- und Registerkosten auslösen, sondern auch die jährlich fällige Grundsteuer erhöhen, werden diese Pflichten von den Eigentümern gern oft „vergessen“. Eigentümer, die diese Informationen nicht fristgerecht dem Kataster einreichen, können mit Strafen belegt werden.
Quelle: www.minkner.com
Widersprüche zwischen Grundbuch und Kataster
Widersprechen sich die Daten von Grundbuch und Kataster sind in der Regel anwaltliche Hilfe und die Hinzuziehung von Vermessern oder Architekten geboten. Immer dann, wenn das Kataster größere Bauvolumen verzeichnet als im Grundbuch eingetragen sind, deutet dies auf illegale Gebäudeteile hin. Nach einer Vermessung des vorhandenen Baubestandes ist dann zu prüfen, ob die im Grundbuch nicht eingetragenen Gebäudeteile genehmigungsfähig oder zumindest gesetzlicher Bestandsschutz vorliegt. Bevor diese Unklarheiten nicht gelöst sind, sollte von einem Kauf einer derart problembelasteten Immobilie Abstand genommen werden.
Quelle: www.minkner.com
Kaufvertrag (Escritura Pública de Compraventa)
Der notarielle Kaufvertrag (Escritura Pública de Compraventa) ist die Voraussetzung dafür, dass der neue Eigentümer im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen werden kann. Der spanische Notar hat bei der Erstellung von Grundstückskaufverträgen einen beschränkten Pflichtenkatalog. Anders als in Deutschland muss er die Urkunde nicht vollständig verlesen; es reicht vielmehr aus, wenn er den Parteien den wesentlichen Inhalt vermittelt. Er muss sich auch nicht um den Vollzug der Urkunde (Eintragung im Eigentumsregister, Zahlung der Steuern, etc.) kümmern. Dies wird in der Regel von Rechtsanwälten oder sogenannten Gestorías erledigt.
Quelle: www.mallorcazeitung.es
konstruierte Fläche (Construcción)
siehe Flächen (Definition)
Maklerkosten
In Spanien wird der Makler in der Regel vom Verkäufer gezahlt, es sei denn die Parteien haben ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Auf Mallorca liegt der Satz der Maklerprovision zwischen 5 % und 6 % zzgl. IVA (MWSt.) des vereinbarten Kaufpreises.
Notargebühren
Die Kosten des spanischen Notars richten sich nach einer verbindlichen Gebührentabelle und betragen zwischen 0,1 % und 0,3 % des Kaufpreises. Zusätzliche Ausfertigungen und Kopien sowie etwa erfolgte Übersetzungsleistungen fallen zusätzliche Gebühren an.
Was ist eine N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero) und wie kann ich diese beantragen?
N.I.E. ist eine Abkürzung für Número de Identidad de Extranjero und bedeutet Identifikationsnummer für Ausländer (oder Ausländer-Identifikationsnummer).
Die NIE ist Ihre multifunktionale Identifikations- und Steuernummer in Spanien.
Die NIE ist unbegrenzt gültig, persönlich, nicht übertragbar und wird im spanischen Ausländerzentralregister von der Generaldirektion der Polizei und der Guardia Civil eingetragen. Die NIE dient Personen, die keine spanischen Staatsangehörige sind zugleich als Steuernummer (Número de Identificación Fiscal - NIF).
Die NIE ist bei jeglicher Kommunikation mit spanischen Behörden immer anzugeben.
Wer braucht in Spanien eine NIE?
- Jeder Ausländer, der in Spanien ansässig wird, benötigt für steuerliche Belange eine NIE-Nummer.
- Jeder nicht ansässige Ausländer, der Eigentum in Spanien erwirbt.
- Jeder, der in Spanien studieren, arbeiten oder ein Unternehmen gründen möchte.
Ab wann brauchen Sie eine NIE-Nummer beim Immobilienkauf?
Wenn Sie auf Mallorca oder dem spanischen Festland Eigentum erwerben wollen, brauchen Sie spätestens bis zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar eine NIE-Nummer. In Spanien wird dieser notarielle Kaufvertrag als escritura bezeichnet.
- Um Ihre NIE-Nummer rechtzeitig für die escritura zu erhalten, wenn Sie diese in Spanien selbst beantragen wollen, müssen Sie sich einen Termin beim zuständigen Ausländeramt (Oficina de Extranjería) besorgen. Hierbei ist zu beachten, dass - vor allem während der Sommermonate auf Mallorca - der nächstmögliche freie Termin durchaus erst in einigen Wochen zur Verfügung stehen kann.
- Wenn Sie den Antrag über ein Konsulat ausserhalb Spaniens vornehmen wollen, sollten Sie dies mindestens 3-4 Wochen vorher tun, denn die Dauer ab Antragstellung beläuft sich auf mindestens 10-14 Tage.
Wie lange es tatsächlich dauert, hängt davon ab, wo und zu welcher Zeit im Jahr Sie den Antrag stellen. Es kann sein, dass Sie Ihre NIE-Nummer in Spanien noch am selben Tag des Termins persönlich bekommen, es kann aber auch ein paar Tage dauern.
Planen Sie auf jeden Fall genügend Zeit ein!
Die spanische NIE-Nummer kann auf drei Arten beantragt werden:
- Persönlicher Antrag in Spanien
- Persönlicher Antrag über ein spanisches Konsulat im Ausland
- Antrag über einen Vertreter/Bevollmächtigten in Spanien
MALLORCA ruft nimmt Ihnen die komplette Arbeit bei der Beschaffung der N.I.E. ab. Von der Reservierung des Termins bis zum Gang zum zuständigen Ausländeramt (Oficina de Extranjería) in Palma kümmern wir uns um alle Formalitäten.
Nießbrauch in Spanien (usufructo)
Register- und steuerrechtliche Wirkungen
Art. 467 des spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil, CC) definiert den Nießbrauch als Rechtsinstitut, das es erlaubt, Nutzungen aus einer fremden Sache – unter der Verpflichtung des Erhalts ihrer Form und Substanz – zu ziehen. Der Nießbrauch nach spanischem Recht kann damit als weitestes dingliches Recht über eine fremde Sache angesehen werden. Praktische Bedeutung kommt dem spanischen Nießbrauch vor allem im Immobilienrecht zu. Grundsätzlich ist der zugunsten einer natürlichen Person bestellte Nießbrauch – bei Fehlen einer anderslautenden Vereinbarung oder einer gesetzlichen Regelung – als lebenslanges Recht (usufructo vitalicio) anzusehen.
Entstehung des Nießbrauchs
Die Begründung des Nießbrauchs nach spanischem Recht kann durch Gesetz, Rechtsgeschäft unter Lebenden, Verfügung von Todes wegen oder Ersitzung erfolgen. Eine rechtsgeschäftliche Begründung unter Lebenden kann auf zwei unterschiedliche Arten erfolgen: zum einen durch Veräußerung des Rechts (der Eigentümer überträgt den Nießbrauch über das Grundstück an eine andere Person), zum anderen durch Vorbehalt (der Eigentümer veräußert das Grundstück und behält sich selbst einen Nießbrauch daran vor). Dem Eigentümer verbleibt nach Gewährung des Nießbrauches weiterhin das Eigentumsrecht am Grundstück, was aufgrund der mit der Bestellung des Nießbrauchs verbundenen Beschränkungen in Spanien dann sehr anschaulich als „nacktes Eigentum“ (nuda propiedad) bezeichnet wird. Das Gesetz eröffnet für die Bestellung des Rechts zudem eine Reihe von Gestaltungsmöglichkeiten: Der Nießbrauch kann in Bezug auf die gesamte oder auch nur eines Teils der Sache, zugunsten einer oder mehrerer Personen (gleichzeitig oder schrittweise), ab einem/bis zu einem bestimmten Tag und/oder frei von jeglichen Bedingungen/unter Festlegung einer Bedingung bestellt werden.
Der Nießbrauch im spanischen Eigentumsregister
Bezieht sich der spanische Nießbrauch auf ein Grundstück und soll in das spanische Eigentumsregister eingetragen werden, so ist er zwingend in öffentlicher Urkunde zu bestellen, da nur eine solche der Eintragung zugänglich ist. Das spanische Hypothekengesetz (Ley Hipotecaria, „LH“) legt ausdrücklich die Eintragungsfähigkeit des Nießbrauchs fest. Mit Eintragung in das spanische Eigentumsregister kann der Nießbrauch Dritten entgegengehalten werden. Von wirtschaftlicher Bedeutung ist daneben, dass auch der Nießbrauch mit einer eigenen (sich nur auf den Nieβbrauch beziehenden) Hypothek belastet werden kann.
Rechte und Pflichten des Nießbrauchberechtigten
Bei rechtsgeschäftlicher Bestellung können die Rechte und Pflichten des Nießbrauchinhabers detailliert in der Vereinbarung festgelegt werden. Ist eine solche nicht vorhanden oder weist sie Lücken auf, kommen daneben die entsprechenden gesetzlichen Vorschriften zur Anwendung. In erster Linie steht dem Nießbrauchberechtigten das Recht zum Besitz und zur Nutzung der Sache zu. Daneben steht das Recht zur Fruchtziehung. Auch kann der Rechtsinhaber das Grundstück vermieten und sein Nießbrauchrecht frei veräußern. Die im CC festgelegten Pflichten beziehen sich auf zwei Bereiche: den Erhalt von Form und Substanz der Sache und die Rückgabeverpflichtung nach Erlöschen des Rechts.
Dem Inhaber des „nackten Eigentums“ steht selbstverständlich auch weiterhin die Veräußerungsbefugnis über sein Grundstück zu.Steuerrechtliche Bewertung des Nießbrauchs
Was die steuerrechtliche Bewertung des Nießbrauchs betrifft, so ist nach spanischem Steuerrecht zwischen dem lebenslangen und dem auf einen bestimmten Zeitraum begrenzten Nießbrauch zu unterscheiden.
Beim dem auf einen bestimmten Zeitraum begrenzten Nießbrauch wird der Wert des Grundstückes (bzw. der Sache), auf dem ein Nießbrauch bestellt ist, für jedes Jahr seiner Dauer mit dem Wert von 2 % multipliziert, wobei eine Höchstgrenze von 70% festgelegt wird. Daraus ergibt sich, dass der höchste Wert des Nießbrauchs in steuerlicher Hinsicht bei einer Dauer von 35 Jahren erreicht wird.Optionsvertrag (Kaufoptionsvertrag)
Den meisten Immobilienkäufen in Spanien ist ein Optionsvertrag (contrato de opción de compra) vorgeschaltet. Mit ihm kauft der Käufer (Optionsnehmer) vom Verkäufer (Optionsgeber) das Recht, eine bestimmte Immobilie zu exakt festgelegten Konditionen innerhalb einer bestimmten Frist (Optionsfrist) kaufen zu dürfen. Der Käufer übt die Option in der Regel dadurch aus, dass er den Verkäufer zu einem Termin innerhalb der Optionsfrist zum Notar zur Zeichnung der notariellen Kaufurkunde lädt. In der Praxis wird dies durch eingeschaltete Makler oder Rechtsanwälte erledigt.
Für das Optionsrecht zahlt der Käufer in der Regel eine Optionsgebühr von 10 Prozent des Kaufpreises, die im Falle eines Kaufes auf den Kaufpreis angerechnet wird. An sich steht diese Optionsgebühr unmittelbar dem Optionsgeber zu; in der Praxis wird die Optionsgebühr meist bei einem Makler, Rechtsanwalt oder Notar auf einem Treuhandkonto hinterlegt. Scheitert der Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat (z.B. Kaufreue), verfällt die Optionsgebühr zugunsten des Optionsgebers. Scheitert der Vertrag aus Gründen, die der Optionsgeber zu vertreten hat (z.B. Verkauf an einen Dritten, der mehr bietet), muss der Optionsgeber die erhaltenen 10 Prozent zurückzahlen oder bei Hinterlegung freigeben und weitere 10 Prozent als pauschalierten Schadenersatz an den Optionsnehmer zahlen.
Quelle: www.mallorcazeitung.es
Residencia/Resident: Muss ich Resident sein um eine Immobilie in Spanien kaufen zu können?
Nein! Um eine Immobilie in Spanien kaufen zu können, benötigen Sie zunächst eine spanische Steuernummer, die „Número de Identificación de Extranjeros“, oder kurz „NIE“. Diese Nummer müssen Sie bei sämtlichen Rechtsgeschäften (Kaufvertrag, Mietvertrag, Eröffnung eines Bankkontos usw.) angeben. Die N.I.E. können Sie bei der Ausländerbehörde in Palma ('extranjería') oder einem spanischen Konsulat in Ihrer Heimat beantragen. Gerne sind wir bei der Bentragung und der Zusammenstellung der benötiogten Dokumente behilflich.
Reservierung: kann ich eine Immobilie für eine bestimmte Dauer reservieren?
Selbstverständlich können Sie eine Immobilie für eine bestimmte Dauer reservieren. Mit dem Reservierungsvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, dem Kaufinteressenten gegen eine meist geringe Reservierungsgebühr die Immobilie für einige Tage freizuhalten. Entscheidet sich der Interessent innerhalb der Frist zum Kauf, wird die Reservierungsgebühr in der Regel auf die Optionsgebühr oder den Kaufpreis angerechnet. Entscheidet er sich gegen einen Kauf, ist die Reservierungsgebühr meist verloren.
Steuer auf den Veräußerungsgewinn (Gewinnsteuer)
In erster Linie gilt es beim Verkauf durch Nichtresidenten die Gewinnbesteuerung in Spanien im Auge zu behalten. Der Steuersatz auf den in Spanien zu versteuernden Gewinn, sofern es denn einen gab, liegt seit 2016 bei 19%. In diesem Zusammenhang muss der Käufer allerdings in jedem Fall beim Notartermin einen pauschalen 3%-Einbehalt vom Kaufpreis vornehmen, selbst dann, wenn tatsächlich kein zu versteuernden Gewinn auf Verkäuferseite anfällt. Der Käufer muss diesen Einbehalt direkt für den Verkäufer an das Finanzamt abführen, anderenfalls kommt Letzterer bereits aus formalen Gründen nicht in das spanische Eigentumsregister („Registro de la Propiedad“). Der pauschale Einbehalt dient dem spanischen Fiskus als Anzahlung auf die möglicher Weise anfallende Gewinnbesteuerung in Spanien. Sollte dieser Betrag (der 3%-Einbehalt) nicht ausreichen, dann muss seitens des Verkäufers nachgezahlt werden, oder aber es kann im Rahmen der Fristen eine Rückerstattung beantragt werden. In jedem Fall muss eine Gewinnbesteuerungserklärung durch den Verkäufer eingereicht werden, die entweder mit einer Nachzahlung oder aber mit einem teilweisen oder sogar vollständigen Rückzahlungsantrag verbunden sein kann.
Quelle: Kanzlei MONEREO MEYER ABOGADOS, S.L.P / www.mmmm.es
"plusvalía municipal" (die lokale Wertzuwachssteuer)
Im Gegensatz zu der Gewinnbesteuerung (3%-Einbehalt), bei dem ein Rückzahlungsantrag des Einbehalts möglich ist (siehe auch Steuer auf den Veräußerungsgewinn), so wird die lokale Wertzuwachssteuer in Spanien regelmäßig von den Gemeinden angefordert. Konzeptionell betrachtet, fällt die „plusvalía municipal“ bei jedem Eigentumswechsel an und besteuert den über Jahre generierten inhärenten Wertzuwachs des Grundstücks, der dann bspw. beim Verkauf zu Tage tritt. Dieser Wertzuwachs berechnet sich allerdings auf der Basis des reinen Bodenwerts des Objekts, d.h. dem reinen Grundstückswert und zwar laut Katasteramt, der im Regelfall nicht dem Marktwert entspricht. Vereinfacht ausgedrückt, wird der Bodenwert je nach Anzahl der vergangenen Jahre seit dem letzten Eigentümerwechsel der Immobilie (maximaler Veranlagungszeitraum sind 20 Jahre) mit einem von der Gemeinde zu definierenden Faktor multipliziert, woraus sich dann eine entsprechende Besteuerungsgrundlage errechnet, welche wiederum unter Anwendung eines gemeindlich festgelegten Steuersatzes die Steuerschuld ergibt.
Rein rechnerisch (Berechnungsmethode) ist demnach nicht relevant, ob der Verkaufspreis unter dem Anschaffungswert liegt, da diese Steuerart an andere Parameter ansetzt. Selbst wenn faktisch überhaupt kein Gewinn beim Verkauf entstanden ist, vertreten die meisten Gemeinden die Meinung, dass der Verkäufer diese Steuer trotzdem zu zahlen hat.
Entwicklung der Rechtsprechung
Viele der Verkäufer sind allerdings mit dieser Berechnungsmethode der Gemeinden nicht einverstanden und gerichtlich dagegen vorgegangen. Hierbei möchten wir kurz auf den Inhalt eines aktuellen Urteils des Verwaltungsgerichts von Zaragoza („Juzgado Contencioso Administrativo de Zaragoza“) vom 13. Juli 2015 hinweisen.
Dieses Urteil kommt im Wesentlichen zu folgendem Schluss: Sofern eine Immobilie zu einem niedrigeren Preis als beim Kauf verkauft wird, existiere auch kein Wertzuwachs bezogen auf den Bodenwert, sodass keine Verpflichtung zur Zahlung der Wertzuwachssteuer bestehe, weil es am entscheidenden Steuertatbestand fehle. Das Gericht sieht die Argumentation der Gemeinde als verfehlt an, die eine Besteuerung eines fiktiven Wertzuwachs nach objektiven Maßstäben anführt, welche unabhängig vom tatsächlichen Bodenwert und des Bestehens eines tatsächlichen Vermögenzuwachses gelten soll. Das Gericht widerspricht dieser Auslegung im Kern mit der einfachen Feststellung, dass die (objektive) Berechnungsmethode nicht über dem eigentlichen Steuertatbestand des Wertzuwachses stehen kann – sofern tatsächlich kein Gewinn vorliegt, scheitert es bereits am Vorliegen des übergreifenden Steuertatbestands.
Dieses Urteil ist nicht das Erste seiner Art. In Katalonien hatte sich hierzu bereits am 22. Mai 2012 der Oberste Gerichtshof von Katalonien („Tribunal Superior de Justicia de Cataluña“, kurz TSJ) geäußert und in einem ähnlichen Fall beschlossen, dass keine Pflicht zur Zahlung der Wertzuwachssteuer bestehen soll, wenn beim Verkauf tatsächlich kein Gewinn entstanden sei. Viele weitere Oberste Gerichtshöfe anderer autonomer Gebietskörperschaften („Comunidades Autónomas“) haben zumindest ähnliche Urteile gefällt.
Fazit
Auch wenn es derzeit noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung durch den Obersten Gerichtshof Spaniens („Tribunal Supremo“) oder das spanische Verfassungsgericht („Tribunal Constitucional“) gibt, empfehlen wir in solchen Fällen einen Steuerberater zur Rate zu ziehen, d.h. auch wenn die Gemeinde auf Zahlung besteht, um dann eventuelle Rückforderungsansprüche der gezahlten Wertzuwachssteuer prüfen zu lassen. Die Erfolgsaussichten sind vor dem Hintergrund der mittlerweile zahlreichen regionalen Rechtsprechung auf jeden Fall deutlich gestiegen.
Quelle: Kanzlei MONEREO MEYER ABOGADOS, S.L.P / www.mmmm.es
Steuernummer für Ausländer
siehe N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero)
Die 'Spanische Immobilien S.L.' - Modell oder Steuerfalle?
(Stand 03.03.2017)In der spanischen Immobilienlandschaft stößt man immer wieder auf die so genannte Immobilien-SL, ein zumindest in der Vergangenheit häufig verwendetes Erwerbsmodell. Wesentliche Einzelheiten dieser Rechtsfigur sollten in diesem Beitrag kritisch beleuchtet und der Erwerbssituation durch eine natürliche Person gegenüber gestellt werden.
Einzelheiten der „Immobilien-SL"Eine spanische GmbH, eine „sociedad de responsabilidad limitada“, abgekürzt SL, ist eine häufig anzutreffende Rechtsfigur in der spanischen Immobilienlandschaft. Das Mindestkapital der SL beträgt knapp 3.000 Euro. Die SL kann einen oder mehrere Gesellschafter haben, die als solche wirtschaftliche Miteigentümer der Immobilie sind. Die SL hat einen oder mehrere Geschäftsführer, in Spanien administrador genannt, der für die Geschicke der Gesellschaft verantwortlich ist und diese leitet. Die Satzung der Gesellschaft regelt die Einzelheiten ihres Lebens und ihrer Aktivitäten. Die gesetzliche Regelung für SLs befindet sich im spanischen Kapitalgesellschaftsgesetz (Ley de Sociedades de Capital). Die Gesellschaft wird nach ihrer Gründung in das für ihren Sitz zuständige Handelsregister eingetragen. Als juristische Person nimmt die SL am Rechtsverkehr teil. Die Immobilien-SL ist aufgrund ihrer Satzung befugt, Immobilien zu erwerben, zu verwalten und zu veräußern.
Vorteile und Nachteile der Immobilien-SLDie übliche Vorgehensweise von Privatpersonen, Immobilieneigentum zu erwerben, ist der direkte Erwerb durch diese Person, also nicht über eine Gesellschaft. Der oder die Eigentümer werden dann nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages als Eigentümer im spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen.
Vielfach wurde die Rechtsfigur der SL gewählt, um nicht als natürliche Person in Erscheinung zu treten, sondern um anonym zu bleiben. Einem Gerücht zufolge, das ebenso falsch wie weit verbreitet ist, geht im Falle des Todes des oder der Gesellschafter das Eigentum an der SL steuerfrei auf die Erben über. Wer also meinte, mit der Immobilien-SL den Stein der Weisen gefunden zu haben, muss in der Stunde der Wahrheit tief enttäuscht werden oder worden sein, denn auch der Erwerb von Gesellschaftsanteilen von Todes wegen unterliegt ebenso der Erbschaftsteuer wie der direkte Erwerb einer Immobilie.
Es ist richtig, dass das so genannte Halten von Immobilien in einer Gesellschaft in Spanien früher gewisse steuerliche Vorteile genoss, die aber bereits im Jahre 2007 abgeschafft worden sind. Nur in Einzelfällen kann das Halten von Spanienimmobilien über eine Gesellschaft vorteilhaft sein, insbesondere wenn weitere, im Ausland belegene Immobilien zum Bestand der Gesellschaft gehören oder wenn die Gesellschafter neben dem Halten der Immobilie gewerblich tätig sind. Nachteilig gegenüber dem direkten Halten der Spanienimmobilie durch natürliche Personen sind bei der Immobilien-SL insbesondere folgende Umstände:
Steuerliche Nachteile
Eine SL ist verpflichtet, alljährlich eine Körperschaftsteuererklärung abzugeben und die entsprechenden Steuern zu entrichten. Hierbei belaufen sich die Beraterkosten pro Jahr auf mindestens 1.500 Euro. Daneben gibt es auch eine Erklärungspflicht gegenüber dem Handelsregister. Halten deutsche Gesellschafter eine spanische Ferienimmobilie über eine Immobilien-SL sind diese zur Zahlung der ortsüblichen Marktmiete für die Nutzung der Immobilie an die Gesellschaft verpflichtet. Erfolgt dies nicht, kann das deutsche Finanzamt in der Nutzung der Immobilie eine verdeckte Gewinnausschüttung sehen. Dies wird mit entsprechenden steuerlichen Sanktionen des deutschen Fiskus geahndet, nachzulesen im Urteil des Bundesfinanzhofs vom 12. Juni 2013, Az. IR 109-10.
Die Gewinnbesteuerung unterliegt der Körperschaftsteuer, deren allgemeiner Steuersatz 25% beträgt. Veräußert dagegen eine natürliche Person ihre spanische Immobilie, wird der Zugewinn zwischen Erwerb und Veräußerung – abzüglich entstandener Nebenkosten – lediglich mit 19 % besteuert. Unter vermögensteuerlichen Gesichtspunkten kann das Halten einer besonders hochwertigen Immobilie über eine SL jedoch vorteilhaft sein.
Erbsituation bei der S.L.
Im Erbfall ist der Erwerb des oder der Gesellschaftsanteile durch den oder die Erben zu versteuern. Hierbei ist der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls maßgeblich. Entschließen sich der oder die Erben zum Verkauf der Erbimmobilie, so besteht Kaufinteresse in der Regel lediglich an der Immobilie selbst (sog. Asset), nicht aber an der Immobilien-SL. Das bedeutet, dass nach dem Verkauf der Immobilie das umständliche und kostenintensive Liquidationsverfahren der Immobilien-SL eingeleitet werden muss.
Wer vor dem Erwerb einer Spanienimmobilie steht, sollte die Vor- und Nachteile des SL-Modells sorgfältig prüfen. Er sollte auch wissen, dass viele Immobilien-SLs ihr Dasein der Empfehlung von Beratern verdanken, die bei dem Erwerb der Immobilie im Hinblick auf den höheren Aufwand der Einbringung dieser Immobilie in eine Gesellschaft entsprechend höhere Honorare geltend machen konnten. Wer bereits Inhaber einer Immobilien-SL ist, sollte deren Vor- und Nachteile abwägen und gegebenenfalls mittel- oder langfristig nach neuen Lösungen suchen. In Betracht kommen eine Auflösung der Gesellschaft und die Übertragung der Immobilie auf den oder die Gesellschafter. Hierbei sind natürlich im Vorhinein die rechtlichen und steuerlichen Konsequenzen im Einzelfall zu prüfen. In diesem Beitrag konnten nur die Grundzüge der Immobilien-SL und ihr Vergleich mit dem Erwerb durch natürliche Personen dargestellt werden. Jeder Einzelfall ist jedoch anders und bedarf deshalb jeweils der individuellen Beratung.
Immobilienkauf in Spanien ohne Grunderwerbssteuer
(Stand 06.05.2019)Die 'Spanische Immobilien SL' ist nur für Gewerbetreibende steuerlich atraktiv Es kann dann eine Grunderwerbssteuerfreiheit erzielt werden, wenn bestimmte Voraussetzungen gegeben sind. Auch im Jahre 2019 wird weiterhin der Immobilienkauf mit einer spanischen SL (GmbH) angepriesen, da der Verkauf der Immobilie dann für den Käufer zu einer Grunderwerbssteuerfreiheit führen kann. Bei einer Immobilie von 1 MIo Euro reduziert man damit wesentlich die Nebenkosten des Immobilienkaufes.
Hinweis
Der Immobilienkauf von einer SL ist grunderwerbssteuerpflichtig, um die Grunderwerbssteuer zu umgehen, muss die spanische SL gekauft, also deren Anteile erworben werden.
Der Gesetzgeber hat aber diesen steuerlichen Umgehungsversuch in dem Art.314 LMV geregelt, um einen Missbrauch zu verhindern, und die Grunderwerbssteuerfreiheit nur zuzulassen, wenn ein Unternehmen erworben wird, mit einer gewerblich genutzten Immobilie, und nicht nur die Immobilie an sich.
a. objektiv: in Art.314 Absatz 2 geregelt, dass SL Anteile verkauft werden, obgleich der Immobilienverkauf den Vertragsgegenstand darstellt. Typischer Fall in der Praxis, wenn eine gewerblich inaktive Vermögenshaltungsgesellschaft verkauft wird.
b. subjetiv: wenn die Vertragsparteien beabsichtigen, die Grunderwerbssteuer zu umgehen, die normalerweise einen Immobilienkauf belastet hätte. Das Gesetz wendet eine Vermutungsregelung an. Ein Missbrauch ist gegeben, wenn einer der folgenden Punkte erfüllt ist:
- Es wird die Kontrolle über die spanische SL erlangt (Geschäftsführung, 50+% Anteile) und deren Aktivvermögen besteht aus wenigstens 50% aus Immobilien, die nicht gewerblich genutzt werden. Die 50% Immobilienwert berechnet man nach dem Verkehrswert und nicht dem Buchwert.
- Es werden Immobilien in die SL eingebracht und dann vor Ablauf von 3 Jahren die SL Anteile, mit dem Vermögen, der nicht gewerblich genutzten Immobilie, verkauft.
FAQs zur spanischen S.L. („sociedad de responsabilidad limitada“)
(Stand 06.05.2019)- Struktur wie bei einer deutschen GmbH – Geschäftsführer – Gesellschafter
- Stammkapital von knapp 3.000,- Euro
- Einpersonengesellschaft möglich
- Körperschaftssteuersatz von 15% in den ersten beiden Gewinnjahren, dann 25%
- Steuervergünstigungen auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria) mit RIC und ZEC, die zu einer Steuervergünstigung bis auf 4% Körperschaftssteuer führen
- Verkauf von SL Anteilen im Ansässigkeitsstaat des Inhabers steuerpflichtig und nicht in Spanien
- Erbschaftssteuerfreistellung (95-99%) von SL Anteilen, bei gewerblich betriebenen spanischen SL
- Vereinfachte Erbschaftsabwicklung in Spanien, insbesondere ist der Verkauf der spanischen Immobilie sofort nach dem Tod des Inhabers der SL möglich, ohne Grundbuchumschreibung.
- BFH Urteil aus dem Jahre 2013 verlangt einen Mietvertrag zwischen Gesellschaft und Gesellschafter, zu Marktwerten, um die Annahme der verdeckten Gewinnausschüttung zu vermeiden (Mallorca Fall)
- Die SL ist interessant für Gewerbetreibende, die eine Haftungsbegrenzung suchen und im Rahmen der touristischen Vermietung, um Gewinne wieder zu investieren und Vermögenszuwachs steuergünstig zu erlangen mit Abschirmwirkung zum Ansässigkeitsstaates des Inhabers der SL Anteile.
- Freistellung in der spanischen Vermögensteuer (Erklärung D714)
- Freistellung in der Nichtresidentenbesteuerung in Spanien (Erklärung 210)
Vertrag: Vorvertrag, Kaufvertrag, notarieller Kaufvertrag
siehe Kaufvertrag, Optionsvertrag und Reservierungsvertrag
lokale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal)
siehe Steuern beim Immobilienkauf
Was ist die Wohnbarkeitsbescheinigungen oder Bewohnbarkeitsbescheinigungen (cédula de habitabilidad)?
Die Wohnbarkeitsbescheinigungen, im spanischen cédula de habitabilidad ist ein Dokument, das von der Inselverwaltung ausgestellt wird und das den Nachweis erbringt, dass ein zu Wohnzwecken bestimmtes Gebäude die Mindestanforderungen an Größe, technische Anschlüsse und sanitäre Einrichtungen erfüllt. Sie ist damit ein staatliches Kontrollinstrument, was auch daran deutlich wird, dass Wasser, Kanal, Strom, Gas und Telefonanschluss nur eingerichtet werden dürfen, wenn eine „cédula“ vorliegt.
Oft herrscht die irrige Auffassung vor, dass es sich hier um ein Dokument handelt, das ausschließlich im Rahmen der Baufertigstellung benötigt wird. Das ist leider völlig falsch!
Aber für was soll eine „cédula“ denn gut sein, wenn die oben genannten Anschlüsse längst erfolgt sind? Dazu muss man wissen, dass eine „cédula“ eine Laufzeit von nur zehn Jahren hat und danach verlängert werden muss. Entsprechend gibt es sogar drei verschiedene „cédulas“: die bei Erstbezug (cédula de primera ocupación), diejenige, die bei einer Verlängerung ausgestellt wird (cédula de renovación) und schließlich die Negativbescheinigung für Immobilien, die zeitlich vor dem 01.03.1987 fertiggestellt wurden (cédula de carencia).
- Cédula de primera ocupación
- Cédula de renovación
- Cédula de carencia
Diese ist immer dann erforderlich, wenn ein Gebäude erstmals fertiggestellt, an- oder umgebaut wurde oder eine Nutzungsänderung vollzogen werden soll.
Allerdings nicht zu verwechseln mit der „licencia de primera ocupación“, die von der Gemeinde (Ayuntamiento) nach Abnahme des Gebäudes ausgestellt wird.
Diese Verlängerungsbescheinigung ist nach Ablauf von zehn Jahren zu beantragen und hier sind erneut die Dokumente zum Nachweis des Eigentums vorzulegen, ein aktuelles Foto der Immobilie, datiert und unterschrieben vom Architekten, schließlich ein Lageplan der Immobilie mit den Katasterdaten, Bestätigung der Bewohnbarkeit durch den Architekten.
Damit ist die cédula de renovación für die Gemeinde ein Überprüfungsinstrument, um festzustellen, ob das zehn Jahre vorher errichtete Gebäude sich zum einen noch in einem bewohnbaren Zustand befindet, aber vor allem nicht etwa ohne Genehmigung verändert wurde.
Diese Negativbescheinigung kann nur beantragt werden, wenn das fragliche Gebäude vor dem 1. März 1987 errichtet wurde.
In diesen Fällen sind ebenfalls ein Eigentumsnachweis und Fotos dem Antrag beizufügen ebenso wie ein Lageplan. Im entscheidenden Unterschied zu den beiden vorgenannten Genehmigungen reicht es hier aus, ein „certificado de situación urbanistica“ vorzulegen, aus dem hervorgeht, dass der Bau vor dem 1. März 1987 fertiggestellt wurde, dass kein Verfahren wegen Bauverstoß eingeleitet ist und dass nach dem 1. März 1987 keine baulichen Veränderungen vollzogen wurden.