Aktuelle Themen und Neuigkeiten
Auf dieser Seit möchten wir Sie kontinuierlich über alle Neuerungen zu den Themen Recht, Steuern, Abgaben und Regelungen rund um den Immobilienkauf und -verkauf informieren. Diese sind aufsteigend chronologisch sortiert und enthalten auch ältere Artikel.
[02/2022] Spanien – Der Kataster-Referenzwert (valor de referencia catastral) – die neue Basis der Steuerberechnung
Ab 01. Januar 2022 gilt bei Immobilienübertragungen in Spanien bei mehreren Steuerarten als Basis der Steuerberechnungen der sog. Kataster-Referenzwert (valor de referencia catastral), und zwar immer dann, wenn der in der Steuererklärung angegebene oder beurkundete Immobilienwert niedriger ist, als der neue Referenzwert. Grundlage dieser Änderung ist das Gesetz Nr. 11/2021 über „Maßnahmen zur Verhinderung und Bekämpfung von Steuerhinterziehung“ (Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal). Der Referenzwert beeinflusst nicht den aktuellen Katasterwert, der weiterhin bei der Berechnung einiger Steuerarten (z.B. Grundsteuer) anzuwenden ist.
Quelle: Minkner & Partner (www.minkner.com) vom 14.02.2022 (Auszug)
[11/2021] Mallorca – Grunderwerbsteuererhöhung ab 1.1.2022 für Luxusimmobilien
Mit der Verabschiedung des Staatshaushalts 2022 hat die Balearen-Regierung nun die Grunderwerbsteuer für Immobilien mit einem Wert über 1 Million Euro von bislang 11 % auf 11,5 % erhöht. Ministerpräsidentin Francina Armengol und ihre Linksregierung haben festgestellt, dass „der Luxuswohnungsmarkt einer der aktivsten der Balearen ist“, und das hat ihre Begierde geweckt. Für 2022 hat MP Armengol einen Einnahmeposten aus Grunderwerbsteuern von 679,7 Millionen Euro eingeplant. Das sind 63 % mehr als der gleiche Etatposten für 2021 betrug.
Die Oppositionsparteien hatten in der Vergangenheit die Steuerpolitik der Balearen-Regierung gerügt. Die unverhältnismäßig hohen Erwerbsnebenkosten (zu den Grunderwerbsteuern kommen noch die Kosten für den Notar, das Grundbuch und die Gestoria) würden den Erwerb von Wohnraum behindern, was letztlich auch Auswirkungen auf die gesamte Bauwirtschaft und die Arbeitsplätze habe.
Für ihre nicht so begüterte Wählerschaft hatte Armengol schon 2019 bei der Grunderwerbsteuer eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer von 8 % auf 5 % vorgesehen für Fälle, in denen der Kaufpreis unter 200.000 € lag (solche Wohnungen sind kaum auf dem Markt!) und wenn es sich um die „erste eigene Wohnung“ der Käufer handelte. Diese Bestimmung bleibt erhalten, wird aber ab 2022 auch für solche Käufe angewandt, bei denen es sich nicht um die erste eigene Wohnung handelt, die jedoch zur Eigennutzung gekauft wird.
Quelle: Minkner & Partner (www.minkner.com) vom 05.11.2021
[02/2019] Strengere Regeln für die Wohnbarkeits-Bescheinigung auf Mallorca
Der Inselrat verschärft wieder die Voraussetzungen für die Vergabe der "cédula de habitabilidad" für den Erstbezug
Die cédula de habitabilidad ist nicht nur schwer auszusprechen, sondern auch schwer zu bekommen – zumindest müssen sich Bauherren auf Mallorca seit November wieder in etwas mehr Geduld üben, um an die Bewohnbarkeitsbescheinigung für den Erstbezug zu kommen. Denn nach einem Beschluss des Inselrats wird die cédula erst ausgestellt, wenn zuvor die zuständige Kommune die Bauarbeiten offiziell und endgültig abgenommen hat. „Das ist eine schlechte Nachricht", urteilt Gabriel Buades von der gleichnamigen Anwaltskanzlei (bufetebuades.com) und erinnert an die europaweiten Bemühungen um Bürokratieabbau. Mit der vorherigen, seit 2015 geltenden Regelung habe man hingegen gute Erfahrungen gemacht.
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung soll die städtebaulich korrekte Ausführung garantieren. Erst, wer die cédula in der Hand hat, kann offiziell Wasser, Strom- oder Gasanschluss beantragen. Da aber die Gemeinden die eigentlich vorgeschriebene Frist von einem Monat für die Abnahme oft nicht einhielten, drohe sich so mancher Kaufabschluss und Umzug um mehrere Monate zu verzögern, so Buades. Auch das neue Regelwerk zur Ferienvermietung sieht im Übrigen eine Vorlage der cédula vor.
Beim Inselrat hat man das Procedere allerdings nicht ohne Grund geändert, wie Joan Morey, Generaldirektor für Bauwesen, argumentiert. „Es hat Probleme gegeben." So habe sich in einigen Fällen im Nachhinein herausgestellt, dass der Bau nicht der ausgestellten Baugenehmigung entsprach. Und in anderen Fällen hätten die Eigentümer „vergessen", anschließend die Abnahme durch die Gemeinde zu beantragen. Nicht zuletzt habe man mit dem Beschluss auf Forderungen der Stadt Palma sowie des Energieversorgers Endesa reagiert.
Zunächst also braucht es die Bescheinigung des verantwortlichen Architekten über die korrekte Ausführung der Arbeiten (certificado final de obra). Denselben Namen trägt dann umgangssprachlich auch die Bestätigung der Gemeinde, offiziell heißt sie aber certificación municipal de finalización de obra (CFO). Lässt diese auf sich warten, empfiehlt Morey, sich an den Inselrat zu wenden, der dann im Rathaus nach den Gründen für die Verzögerung frage. Das Nachhaken durch die übergeordnete Instanz verfehle meist nicht seine Wirkung. Im Zweifelsfall könne die cédula dann doch vorab ausgestellt werden. „Wir sind schnell", verspricht Morey, „wir brauchen nur eine gute Woche."
Quelle: www.mallorcazeitung.es vom 05.02.2019
[11/2018] Immobilienmarkt Spanien – Ausländeranteil steigt weiter
Nach einer Meldung der spanischen Notarvereinigung ist die Zahl der Immobilienkäufe durch Ausländer, die ihren Erstwohnsitz nicht in Spanien haben, im ersten Halbjahr 2018 gestiegen. Spanienweit wurde bis 30. Juni 2018 rund jede fünfte Immobilie am Markt von einem Ausländer erworben, dies entspricht einer Steigerungsrate von 5,6% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Stärkste Käufergruppe unter den Nicht-Spaniern sind landesweit die Briten. In den Provinzen Murcia, La Rioja, Andalusien und in der Region Valencia belegen sie Platz 1 unter den ausländischen Käufern. Entlang der französischen Grenze und am Golf von Biscaya kaufen vor allem die Franzosen gerne in Spanien. Auf den Balearen, insbesondere Mallorca, dominieren hingegen die deutschen Käufer mit einem Anteil von 46% den Markt.
[07/2018] Neues Gesetz zur Ferienvermietung auf Mallorca ab dem 1. August 2018
Im Sommer 2017 verabschiedete die Balearen-Regierung ein kurzfristiges Moratorium zur Ferienvermietung. Für ein Jahr durfte keine neue Genehmigung für die Ferienvermietung mehr vergeben werden, so wollte die Politik den steilen Anstieg der Touristenzahlen in den Griff bekommen. Seit dem 30. Juli 2018 können wieder Genehmigungen beim Tourismusministerium beantragt werden. Der Inselrat sieht vor, zunächst 20.000 Gästebette für die Ferienvermietung freizugeben; bis 2020 sollen es insgesamt 30.000 werden.
Wo darf vermietet werden?
Der PIAT genannte Zonenplan ist der zentrale Punkt des Tourismusrahmengesetzes: genau aufgeschlüsselt wird zwischen Gegenden unterschieden, die touristisch ausgelastet sind und solchen, die noch ein paar Gäste vertragen können, hier darf das ganze Jahr über an Urlauber vermietet werden. Es gibt einige Gegenden, in denen die Vermietung komplett verboten ist, zum Beispiel an der Playa de Palma oder genauer gesagt von Es Carnatge (Can Pastilla) bis zur Ortsgrenze nach Llucmajor in Arenal. Das gleiche gilt für landschaftliche Schutzgebiete und Industrie- und Wirtschaftsgebiete.
Dann gibt es noch verschiedene Orte, die als „empfindlich“ gelten: darunter fallen rund 31 Gebiete, zum Beispiel bestimmte Abschnitte von Deià, Pollença, Sóller, Ses Salines, auch auf allgemein ländlichem Grund, wo ebenfalls nur eingeschränkt vermietet werden darf. An empfindlichen wie auch an „gesättigten“ Orten gilt eine 60-Tage-Regelung, das heißt, diese Objekte dürfen maximal zwei Monate im Jahr ferienvermietet werden. Das sind zum Beispiel auch die Palma-nahen Küstenstriche wie südwestlich Palmanova, Magaluf, Santa Ponça und Peguera bzw. südöstlich Arenal, Cala Blava oder Son Verí Nou.
Die Stadt Palma ist vom Zonenplan ausgenommen, der Stadtrat hat sein eigenes Regelwerk vorgelegt. Es gilt: Die Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bleibt verboten, in Einfamilienhäusern wird sie hingegen erlaubt.
Der Mallorca Zonenplan (PIAT)
[08/2015]
Ab dem 01.01.2016 wird sich die Vermögensteuer für Residenten auf den Balearen erhöhen und bei 0,28 bis 3,45% liegen, während für Nicht-Residenten nach wie vor die gesamtspanische Regelung gilt.
[07/2015]
Von der Grunderwerbsteuer gibt es Neuigkeiten: Wurden bis jetzt auf Immobilien mit einem Wert von bis zu 400.000 EUR 8% erhoben, von 400.000 bis 600.000 EUR je 9% und über 600.000 EUR rund 10%, so wird ab dem 1. Januar 2016 eine neue, vierte Kategorie eingeführt, die Immobilien mit einem Wert ab 1 Millionen Euro mit 11% besteuert.
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